상가임대차 계약갱신요구권 10년 적용 및 갱신 통지서 임대인이 거절할 수 있는 경우까지 꼭 확인하세요

상가임대차 계약갱신요구권 10년 적용 및 갱신 통지서를 알아보게 되는 시점은 보통 상가 임대차계약의 만료일이 가까워졌는데 계속 영업할 수 있는지 걱정되거나, 임대인이 계약을 더 이상 연장하지 않겠다는 이야기를 했을 때입니다.

상가임대차 계약갱신요구권 10년 적용 및 갱신 통지서 임대인이 거절할 수 있는 경우까지 꼭 확인하세요

저도 상가 계약갱신 문제를 처음 자세하게 살펴봤을 때는 임차인이 원하기만 하면 무조건 10년 동안 같은 조건으로 영업할 수 있는 권리라고 생각하기 쉬웠는데, 실제로는 그렇게 단순하게 이해하면 곤란했습니다.

 

상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권은 일정한 요건 아래 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있도록 보호하는 제도이며 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년이라는 기준과 갱신요구 시기, 임대인이 거절할 수 있는 법정 사유를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.

 

특히 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간과 계약기간이 자동으로 10년 보장된다는 의미를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

 

임차인이 계약갱신요구권을 적절한 시기에 행사해야 하는 상황이 있을 수 있고, 차임을 장기간 연체했거나 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우처럼 법에서 정한 사유가 존재하면 임대인이 갱신을 거절할 수 있기 때문입니다.

 

또 계약갱신 이야기를 전화나 대화로만 나눴다가 나중에 서로 다른 말을 하는 상황도 생각해야 합니다.

 

저라면 계약을 계속 유지하고 싶은 의사가 확실하다면 계약기간과 갱신요구 시기를 먼저 확인하고, 갱신을 요구했다는 사실을 나중에도 확인할 수 있도록 서면으로 의사를 전달하는 방법을 적극적으로 고려하겠습니다.

 

오늘 제가 준비한 포스팅에서는 상가임대차 계약갱신요구권 10년 적용 및 갱신 통지서를 중심으로 10년의 시작점을 어떻게 계산하는지, 언제 갱신을 요구해야 하는지, 갱신 통지서에는 어떤 내용을 넣으면 좋은지, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유와 차임 인상 문제, 내용증명으로 발송할 때 확인할 부분까지 자세하게 정리해보겠습니다.

상가임대차 계약갱신요구권 10년 적용 기준부터 확인하기

상가임대차 계약갱신요구권 10년 적용을 알아볼 때 제가 가장 먼저 확인하는 것은 현재 작성한 계약서의 계약기간만이 아니라 최초로 임대차를 시작한 시점입니다.

 

계약서를 2년마다 새로 작성했다고 해서 새로운 계약서를 작성할 때마다 계약갱신요구권의 10년이 처음부터 다시 시작된다고 생각하면 안 됩니다.

 

계약갱신요구권과 관련된 전체 임대차기간을 판단할 때는 최초의 임대차기간을 포함하여 실제 임대차관계가 얼마나 계속됐는지를 확인하는 것이 중요합니다.

 

예를 들어 한 상가에 처음 입점한 뒤 2년 단위로 여러 차례 계약서를 다시 작성했다고 가정해보겠습니다.

 

계약서를 새로 작성할 때마다 새로운 10년이 생기는 것으로 생각한다면 사실상 계약갱신요구권 행사기간이 계속 연장되는 결과가 되므로 법에서 정한 전체 기간의 의미와 맞지 않을 수 있습니다.

 

저라면 가장 오래된 임대차계약서부터 꺼내서 최초 임대차 시작일을 확인하겠습니다.

 

그다음 갱신계약서와 보증금 또는 차임 변경계약서, 사업자등록 관련 자료 등을 시간순으로 놓고 실제 임대차관계가 중간에 종료된 적 없이 계속 이어졌는지를 살펴보겠습니다.

 

특히 현재 계약서를 새로 작성하면서 제목을 신규 임대차계약서라고 적었다고 해서 반드시 법적으로 완전히 새로운 임대차관계가 시작됐다고 단정할 수 있는 것은 아닙니다.

 

같은 임대인과 임차인 사이에서 동일한 점포를 계속 사용하면서 보증금과 월세 또는 계약기간만 변경한 것이라면 실제 계약관계가 어떻게 이어져 왔는지를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

 

또 하나 중요한 부분은 10년이라는 현재의 계약갱신요구권 행사기간이 모든 과거 상가임대차에 아무 조건 없이 동일하게 적용된다고 단순하게 생각하지 않는 것입니다.

 

상가건물 임대차보호법의 계약갱신요구권 행사기간은 과거 5년에서 10년으로 확대됐고 법 개정 당시의 시행시점과 기존 계약에 대한 적용관계를 확인해야 하는 경우가 있습니다.

 

특히 오래전부터 같은 상가에서 영업해온 임차인이라면 최초 계약일만 보고 10년을 단순 계산하기보다 해당 임대차계약이 법 개정 당시 어떤 상태였는지까지 살펴보는 것이 안전합니다.

 

제가 만든 아래 표를 참고해보세요!

 

항목	설명	비고
최초 임대차 시작일	전체 임대차기간을 확인할 때 기준이 되는 중요한 날짜이므로 최초 계약서를 확인합니다.	최초 계약서 확인
갱신계약	같은 점포에서 임대차관계가 계속된 경우 계약서를 다시 작성했다는 이유만으로 새로운 10년이 시작된다고 단정하지 않습니다.	실제 계약관계 확인
과거 계약의 10년 적용	오래된 임대차는 10년으로 확대된 법률의 시행시기와 갱신 여부 등 적용관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.	개정법 적용 확인

 

계약갱신요구권의 10년은 계약서를 다시 작성할 때마다 새롭게 시작되는 기간으로 보기보다 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간을 기준으로 판단해야 하며 오래된 계약은 개정법의 적용관계도 함께 확인하는 것이 중요합니다.

 

저라면 갱신요구권 행사 가능 여부를 판단하기 전에 현재 계약서 한 장만 보지 않고 최초 계약서부터 현재까지의 계약서를 모두 시간순으로 정리한 뒤 전체 임대차기간부터 계산하겠습니다.

계약갱신요구는 언제까지 해야 하는지 놓치기 쉬운 기간

상가임대차 계약갱신요구권에서 10년만큼 중요한 것이 갱신을 요구할 수 있는 시기입니다.

 

계약갱신요구권이 있다는 사실만 알고 있다가 계약기간이 모두 끝난 뒤 뒤늦게 갱신을 요구하면 예상하지 못한 문제가 생길 수 있으므로 현재 계약의 종료일을 미리 확인해두는 것이 좋습니다.

 

상가건물 임대차보호법상 임차인은 원칙적으로 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있는 구조를 확인해야 합니다.

 

이 기간은 실제 계약만료일을 기준으로 계산해야 하기 때문에 계약서를 꺼내 정확한 종료일을 확인하는 것이 가장 먼저입니다.

 

예를 들어 계약기간이 12월 31일까지라면 막연히 12월 말에 이야기하면 된다고 생각하지 말고 법에서 정한 갱신요구 가능기간에 들어왔을 때 여유 있게 의사를 전달하는 것이 좋습니다.

 

저라면 마지막 한 달이 가까워질 때까지 기다리지 않고 갱신요구 가능기간에 들어온 뒤 계약을 계속할 의사가 확실하다면 미리 서면을 준비하겠습니다.

 

특히 임대인과 이미 계약종료 문제로 의견이 갈리고 있다면 전화통화 한 번으로 끝내지 않는 편이 좋습니다.

 

나중에 임대인이 갱신요구를 받은 적이 없다고 주장하거나 임차인이 단순히 계약조건을 문의했을 뿐 갱신을 요구한 것은 아니라고 주장하면 실제 의사표시의 내용과 전달 여부가 문제가 될 수 있기 때문입니다.

 

문자메시지나 전자우편처럼 기록이 남는 방법을 활용할 수도 있지만 분쟁 가능성이 높다면 내용증명우편 등 언제 어떤 내용으로 갱신을 요구했는지를 확인하기 쉬운 방법을 고려할 수 있습니다.

 

내용증명은 그 내용 자체가 무조건 법적으로 옳다는 사실을 증명해주는 제도라고 생각해서는 안 됩니다.

 

다만 특정한 내용의 문서를 언제 발송했는지를 확인하는 데 도움이 되기 때문에 계약갱신 의사를 명확하게 전달했다는 자료를 남겨두는 용도로 활용할 수 있습니다.

 

통지서에는 임대차 목적물을 특정할 수 있도록 상가의 주소와 호수 등을 정확하게 적고 임대인과 임차인의 이름, 현재 계약기간과 계약갱신을 요구한다는 의사를 분명하게 작성하는 것이 좋습니다.

 

저라면 지나치게 감정적인 표현은 빼겠습니다.

 

임대인이 나가라고 했으니 절대 나갈 수 없다거나 무조건 10년을 보장하라는 식의 표현보다 현재 임대차계약을 특정하고 관련 규정에 따라 계약갱신을 요구한다는 내용을 간결하게 작성하는 편이 분쟁에서도 내용을 확인하기 쉽습니다.

 

상가 임차인이 계약갱신요구권을 행사하려면 계약만료 시점만 기다리지 말고 법에서 정한 갱신요구 가능기간을 확인한 뒤 임대인에게 갱신의사를 명확하게 전달하고 그 사실을 확인할 수 있는 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.

 

계약 종료일이 얼마 남지 않았다면 인터넷에 있는 통지서 문구부터 복사하기보다 현재 날짜가 실제 갱신요구 가능기간에 해당하는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

상가임대차 계약갱신요구권 갱신 통지서 작성 방법

상가임대차 계약갱신요구권 갱신 통지서를 작성할 때 제가 가장 중요하게 생각하는 것은 문장을 어렵게 만드는 것이 아니라 누가 누구에게 어느 상가에 관한 어떤 의사를 전달하는지를 분명하게 만드는 것입니다.

 

통지서 첫 부분에는 임대인과 임차인을 특정할 수 있는 정보를 작성하고 갱신대상이 되는 상가의 주소와 현재 임대차계약의 체결일 또는 계약기간 등을 적어두는 것이 좋습니다.

 

그다음 현재 임대차계약을 계속 유지할 의사가 있으며 상가건물 임대차보호법에 따른 계약갱신을 요구한다는 내용을 명확하게 작성합니다.

 

제가 작성한다면 핵심 문장은 복잡하게 만들지 않겠습니다.

 

현재 임대차계약의 만료를 앞두고 해당 상가에 관한 임대차계약의 갱신을 요구하며 향후 계약갱신과 관련된 협의를 요청한다는 취지로 작성하면 의사를 비교적 명확하게 표현할 수 있습니다.

 

다만 갱신요구를 한다고 해서 현재 계약의 모든 조건이 영원히 그대로 유지되는 것은 아니라는 점도 알아두는 것이 좋습니다.

 

상가 임대차에서는 차임이나 보증금 증감과 관련된 별도의 규정이 있기 때문에 계약갱신요구권과 임대료 문제를 동일하게 생각하지 않는 것이 중요합니다.

 

임대인이 갱신에는 동의하지만 월세를 올리겠다고 하는 상황이라면 갱신요구권이 있으니 임대료를 단 한 푼도 올릴 수 없다고 단정해서는 안 됩니다.

 

반대로 임대인이 원하는 만큼 제한 없이 올릴 수 있다고 생각하는 것도 주의해야 합니다.

 

차임과 보증금 증액에는 법률상 제한과 요건이 적용될 수 있으므로 실제 인상요구를 받았다면 인상시기와 비율 등을 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

 

통지서를 보낼 때는 발송일도 중요합니다.

 

작성일과 실제 발송일이 크게 다르지 않도록 하고 내용증명을 이용한다면 발송한 문서와 우편 관련 자료를 함께 보관하는 것이 좋습니다.

 

문서를 보낸 뒤 임대인이 답변을 해왔다면 문자나 전자우편, 새로운 계약서 초안 등 후속자료도 삭제하지 않고 보관하겠습니다.

 

특히 임대인이 갱신을 거절한다면 단순히 안 된다는 답변만 받지 말고 어떤 이유로 갱신을 거절하는 것인지 확인해두는 것이 좋습니다.

 

갱신거절 사유가 법에서 정한 사유에 해당하는지에 따라 이후 판단이 달라질 수 있기 때문입니다.

 

갱신 통지서에는 임대차 목적물과 현재 계약을 정확하게 특정하고 계약갱신을 요구한다는 의사를 분명하게 작성하며 작성일과 발송사실을 확인할 수 있도록 관련 자료를 보관하는 것이 좋습니다.

 

통지서 자체를 지나치게 길게 작성하기보다 갱신요구의 대상과 의사를 정확하게 전달하고 임대인의 답변까지 기록으로 남겨두는 것이 실제 분쟁에 대비하는 데 훨씬 도움이 됩니다.

임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우 확인하기

상가임대차 계약갱신요구권을 알아볼 때 가장 조심해야 하는 오해가 10년 이내라면 임대인이 어떤 상황에서도 계약갱신을 거절할 수 없다고 생각하는 것입니다.

 

상가건물 임대차보호법에서는 일정한 사유가 있는 경우 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있기 때문에 본인에게 해당되는 사유가 없는지를 함께 확인해야 합니다.

 

대표적으로 임차인이 일정한 범위에 해당할 정도로 차임을 연체한 사실이 있는 경우가 중요합니다.

 

상가 임대차에서 차임 연체는 계약갱신뿐만 아니라 계약해지와도 연결될 수 있는 중요한 문제이므로 월세를 밀렸다가 나중에 모두 지급했으니 아무 문제가 없다고 단순하게 생각하지 않는 것이 좋습니다.

 

법에서 정한 연체 정도에 해당하는 사실이 있다면 갱신거절 사유와 관련해 문제가 될 수 있으므로 실제 연체기간과 지급내역을 정확하게 확인해야 합니다.

 

임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우도 확인할 필요가 있습니다.

 

또 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우처럼 임대차관계에서 중요한 의무를 위반한 상황도 문제가 될 수 있습니다.

 

건물의 일부 또는 전부가 멸실되는 상황이나 안전사고 우려, 법령에 따른 철거 또는 재건축 등 일정한 사유가 존재하는 경우에도 갱신거절 여부를 별도로 확인해야 합니다.

 

임대인과 임차인이 서로 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우 등 법에서 정한 다른 갱신거절 사유도 있기 때문에 단순히 10년이 지나지 않았다는 이유 하나만으로 갱신이 무조건 가능하다고 판단해서는 안 됩니다.

 

저라면 임대인이 갱신을 거절한다는 통보를 했다면 먼저 그 이유를 정확하게 확인하겠습니다.

 

건물주가 직접 사용할 예정이니 나가달라는 식으로 이야기했다면 그 사유가 상가건물 임대차보호법상 계약갱신 거절사유에 실제로 해당하는지를 별도로 검토해야 합니다.

 

주택임대차와 상가임대차는 갱신제도의 구조와 거절사유가 같지 않기 때문에 주택에서 들었던 내용을 상가에 그대로 적용하는 것은 특히 조심해야 합니다.

 

재건축을 이유로 갱신을 거절하는 경우에도 재건축이라는 말만 있으면 무조건 거절할 수 있다고 단정하지 않는 것이 좋습니다.

 

어떤 사유와 상황에서 철거나 재건축이 이루어지는지에 따라 법률상 판단이 달라질 수 있으므로 실제 사실관계를 확인해야 합니다.

 

저라면 임대인이 말한 갱신거절 이유를 문자나 서면으로 확인하고 임대차계약서와 차임 지급내역, 건물 관련 안내문 등을 함께 보관하겠습니다.

 

상가임대차 계약갱신요구권은 10년 이내라면 어떠한 경우에도 갱신되는 절대적인 권리가 아니며 차임 연체와 무단전대 등 법에서 정한 갱신거절 사유가 있는지를 반드시 함께 확인해야 합니다.

 

특히 실제 퇴거 여부와 영업장 이전이 걸려 있는 상황이라면 임대인의 말만 듣고 바로 점포를 비우거나 반대로 무조건 나가지 않겠다고 결정하기보다 갱신거절 사유가 법률상 인정될 수 있는지를 구체적으로 확인하는 것이 좋습니다.

갱신 통지서 발송과 임대료 인상 및 묵시적 갱신에서 주의할 부분

상가 임대차계약이 끝날 무렵에는 계약갱신요구권뿐만 아니라 임대료 인상과 묵시적 갱신 문제가 함께 등장하는 경우가 많습니다.

 

저도 관련 내용을 살펴볼 때 각각 별개의 문제로 구분해놓으니 훨씬 이해하기 쉬웠습니다.

 

먼저 계약갱신요구권을 행사했다는 사실과 임대료가 반드시 현재 금액으로 유지된다는 것은 같은 의미가 아닙니다.

 

상가건물 임대차보호법에는 차임 또는 보증금 증감청구와 관련된 기준이 있기 때문에 임대인이 임대료 인상을 요구했다면 현재 금액과 인상금액, 직전 인상시점 등을 확인하는 것이 좋습니다.

 

일반적으로 증액청구에는 일정한 제한이 적용되므로 임대인이 단순히 주변 시세가 많이 올랐다는 이유로 아무런 제한 없이 원하는 금액을 요구할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

 

반대로 임차인도 계약갱신요구권이 있다는 이유로 어떠한 임대료 조정도 받아들일 필요가 없다고 단정하지 않는 것이 좋습니다.

 

두 번째는 묵시적 갱신입니다.

 

계약기간이 끝났는데 임차인이 계속 영업하고 임대인도 특별한 조치를 하지 않은 경우에는 계약관계가 어떻게 이어지는지 확인해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

 

하지만 명시적으로 계약갱신요구권을 행사하는 것과 아무런 의사표시 없이 계약기간이 지난 뒤 임대차관계가 계속되는 것은 법적으로 동일한 상황이라고 단순하게 생각하지 않는 것이 좋습니다.

 

저라면 장기간 영업을 계속하고 싶은 상황에서 계약만료일이 가까워졌다면 묵시적으로 알아서 연장되겠지라고 기대하기보다 갱신의사를 명확하게 전달하겠습니다.

 

세 번째는 통지방법입니다.

 

계약갱신 요구를 반드시 특정 제목의 서류 하나로만 해야 한다고 생각할 필요는 없지만 분쟁이 예상된다면 언제 어떤 의사를 전달했는지를 입증할 수 있도록 서면자료를 남겨두는 것이 좋습니다.

 

문자메시지를 이용했다면 상대방과 주고받은 전체 대화를 보관하고 전자우편이라면 발송한 내용과 수신주소 등을 확인해둡니다.

 

내용증명우편을 이용했다면 발송한 문서의 사본과 발송 관련 자료를 함께 보관하는 것이 좋습니다.

 

계약당사자가 변경된 경우도 주의해야 합니다.

 

상가건물이 매매되어 소유자가 바뀌었거나 계약서상 임대인과 현재 건물소유자가 다른 상황이라면 누구에게 갱신의사를 전달해야 하는지와 임대인의 지위가 어떻게 이어졌는지를 확인할 필요가 있습니다.

 

또 사업자 명의나 임차인 명의가 변경된 경우에도 최초 임대차와 현재 계약의 동일성에 관한 문제가 생길 수 있으므로 계약서상 당사자와 실제 영업주체를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

 

계약갱신요구권 행사와 임대료 인상, 묵시적 갱신은 서로 관련되어 있지만 동일한 문제는 아니므로 계약기간과 갱신의사, 차임 변경내용을 각각 구분해서 확인하고 서면자료를 남겨두는 것이 좋습니다.

 

저라면 계약만료가 다가올수록 구두합의에만 의존하지 않고 갱신 여부와 새로운 임대료, 계약기간처럼 중요한 내용은 최종적으로 문서에서 다시 확인하겠습니다.

상가임대차 계약갱신요구권 10년 적용 및 갱신 통지서 총정리

상가임대차 계약갱신요구권 10년 적용 및 갱신 통지서를 전체적으로 정리해보면 가장 먼저 해야 할 일은 현재 상가에 언제 처음 입점했는지를 확인하는 것입니다.

 

현재 계약서의 작성일만 보고 임대차기간을 계산하지 말고 최초 계약서부터 현재까지 임대차관계가 어떻게 이어져 왔는지를 시간순으로 정리해야 합니다.

 

계약서를 1년이나 2년마다 다시 작성했다고 하더라도 같은 상가에서 임대차관계가 계속 이어진 상황이라면 새로운 계약서를 작성할 때마다 계약갱신요구권의 10년이 다시 처음부터 시작되는 것으로 단순하게 생각하지 않는 것이 중요합니다.

 

특히 오래된 상가계약이라면 과거 계약갱신요구권 행사기간이 5년이었던 시기에 체결됐을 가능성이 있으므로 10년으로 확대된 개정규정이 해당 계약에 어떻게 적용되는지 확인할 필요가 있습니다.

 

그다음 확인할 것은 현재 계약의 만료일입니다.

 

계약갱신요구권에는 갱신을 요구할 수 있는 시기가 정해져 있기 때문에 계약기간이 끝난 뒤 생각나는 대로 통지하는 방식으로 접근해서는 안 됩니다.

 

현재 계약서의 시작일과 종료일을 확인하고 갱신요구가 가능한 기간에 들어왔는지를 먼저 계산합니다.

 

계속 영업할 의사가 있다면 갱신요구의 내용도 분명하게 전달하는 것이 좋습니다.

 

단순히 다음 계약은 어떻게 하실 건가요라고 문의하는 것과 법률상 계약갱신을 요구한다는 의사를 전달하는 것은 나중에 해석이 달라질 수 있습니다.

 

저라면 통지서에 임대인과 임차인의 이름, 상가의 주소와 호수, 현재 임대차계약의 기간, 계약갱신을 요구한다는 내용, 작성일 등을 명확하게 작성하겠습니다.

 

분쟁 가능성이 있다면 발송사실을 확인하기 쉬운 방법을 선택하고 발송한 문서와 관련 자료를 그대로 보관하겠습니다.

 

임대인이 갱신을 거절한다면 거절사유부터 확인합니다.

 

10년이라는 기간만 충족하면 임대인이 어떠한 경우에도 거절할 수 없는 것은 아니기 때문에 차임 연체와 무단전대 등 법에서 정한 갱신거절 사유가 있는지를 살펴봐야 합니다.

 

반대로 임대인이 단순히 본인이 사용하고 싶다거나 다른 임차인에게 더 높은 월세를 받고 싶다는 이유를 이야기했다고 해서 그 말만 듣고 갱신요구권을 포기할 필요도 없습니다.

 

실제로 법률상 갱신거절이 가능한 사유에 해당하는지를 구체적인 사실관계와 함께 확인하는 것이 중요합니다.

 

임대료 문제도 별도로 확인합니다.

 

계약갱신이 가능하다는 사실과 기존 월세가 무조건 그대로 유지된다는 것은 같은 의미가 아니며 차임과 보증금의 증감에는 별도의 법률상 기준이 적용될 수 있습니다.

 

따라서 갱신협의 과정에서 월세 인상을 요구받았다면 인상률과 직전 증액시점 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

 

상가임대차 계약갱신요구권을 행사하려면 최초 임대차일부터 전체 임대차기간을 확인하고 현재 계약의 만료일과 갱신요구 가능시기를 계산한 뒤 임대인에게 갱신의사를 명확하게 전달하며 갱신거절 사유와 임대료 변경 문제까지 각각 확인하는 것이 핵심입니다.

 

실제 분쟁이 이미 발생했거나 임대인이 퇴거를 요구하고 있는 상황이라면 계약서와 차임 지급내역, 갱신요구 및 거절 관련 문자나 서면 등을 확보한 상태에서 구체적인 계약관계를 기준으로 판단하는 것이 좋습니다.

질문 QnA

상가 계약서를 2년마다 다시 쓰면 계약갱신요구권 10년도 다시 시작되나요?

같은 상가에서 임대차관계가 계속 이어지고 있는 경우 단순히 갱신계약서를 새로 작성했다는 이유만으로 계약갱신요구권의 10년이 매번 새롭게 시작된다고 생각해서는 안 됩니다. 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간과 실제 계약관계를 확인해야 합니다.

 

상가 계약갱신요구는 계약이 끝나는 날 해도 되나요?

계약갱신요구권에는 행사할 수 있는 시기가 정해져 있으므로 계약만료일까지 기다렸다가 요구하는 방식은 주의해야 합니다. 원칙적으로 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 전까지의 기간을 확인하고 그 기간 안에 갱신의사를 명확하게 전달하는 것이 좋습니다.

 

건물주가 직접 장사하겠다고 하면 상가에서 무조건 나가야 하나요?

상가임대차의 계약갱신 거절사유는 법에서 정한 기준을 확인해야 하므로 임대인이 직접 사용하겠다는 말만으로 갱신거절이 당연히 인정된다고 단정해서는 안 됩니다. 주택임대차의 갱신제도와 혼동하지 말고 실제 사유가 상가건물 임대차보호법상 갱신거절 사유에 해당하는지를 확인하는 것이 중요합니다.

 

계약갱신 통지서는 반드시 내용증명으로 보내야 하나요?

갱신요구 의사표시를 반드시 내용증명이라는 형식으로만 해야 한다고 단순하게 생각할 필요는 없습니다. 다만 임대인과 분쟁이 예상되는 경우에는 언제 어떤 내용으로 갱신을 요구했는지를 확인할 수 있도록 내용증명이나 기록이 남는 방법을 활용하고 관련 자료를 보관하는 것이 도움이 됩니다.

 

상가를 운영하다 보면 계약서에 적힌 1년이나 2년보다 그 장소에서 쌓아온 시간이 훨씬 중요하게 느껴질 때가 있습니다.

 

단골손님이 생기고 주변 사람들이 가게 위치를 기억하기 시작했는데 갑자기 계약이 끝나니 나가달라는 말을 들으면 임차인 입장에서는 당황할 수밖에 없습니다.

 

저라면 이런 상황에서 감정적으로 임대인과 다투기보다 계약서부터 다시 꺼내보겠습니다.

 

최초로 언제 계약했는지, 지금 계약은 언제 끝나는지, 월세가 밀린 적은 없는지, 임대인과 주고받은 갱신 관련 문자나 통화내용은 무엇인지 순서대로 정리해보겠습니다.

 

그리고 아직 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이라면 계속 영업하고 싶다는 의사를 애매하게 전달하지 않고 계약갱신을 요구한다는 내용을 분명하게 남기겠습니다.

 

전화로 이미 이야기했다고 하더라도 중요한 내용은 문자나 서면으로 다시 확인해두면 나중에 서로 기억이 달라졌을 때 훨씬 정리하기 쉽습니다.

 

특히 임대인이 건물을 팔 예정이다, 직접 사용하려고 한다, 월세를 더 많이 받을 수 있는 다른 임차인이 있다는 이유로 나가달라고 했다면 그 말을 듣자마자 계약갱신요구권이 없어졌다고 생각하지 마세요.

 

반대로 10년이 지나지 않았으니 어떤 상황에서도 절대로 나가지 않아도 된다고 생각하는 것도 조심해야 합니다.

 

계약갱신요구권에는 행사기간과 법에서 정한 갱신거절 사유가 함께 존재하기 때문에 결국 자신의 실제 계약관계를 기준으로 확인해야 합니다.

 

월세를 올려달라는 이야기를 들었다면 갱신문제와 임대료 문제도 따로 나누어 살펴보세요.

 

계약을 계속할 수 있는지와 얼마의 임대료를 지급해야 하는지는 연결되어 있으면서도 확인해야 할 법률상 기준이 서로 다를 수 있습니다.

 

무엇보다 계약만료일이 코앞으로 다가올 때까지 기다리지 않는 것이 좋습니다.

 

상가 계약은 영업장 이전과 시설비, 거래처와 고객까지 연결되는 문제라 한 번 분쟁이 생기면 생각보다 준비해야 할 것이 많습니다.

 

최초 계약일과 현재 계약만료일을 달력에 표시하고 갱신의사를 전달할 수 있는 기간에 들어왔다면 필요한 내용을 미리 정리해두세요. 오랫동안 가꿔온 가게인 만큼 중요한 권리를 놓치지 않도록 계약서와 통지기록을 차근차근 챙겨보시길 바랍니다.